Louer son terrain pour des panneaux solaires : comment cela fonctionne ?

Mis à jour le 29 octobre 2025

Louer son terrain à un développeur pour y installer des panneaux solaires est une solution de plus en plus recherchée par les propriétaires fonciers. Cette démarche permet de valoriser un terrain inutilisé, de générer un revenu régulier pendant plusieurs décennies et de participer activement à la transition énergétique.

QU’EST-CE QUE LA LOCATION DE TERRAIN POUR PANNEAUX SOLAIRES ?

La location de terrain à usage photovoltaïque consiste pour un propriétaire de mettre à disposition un foncier à un promoteur ou exploitant solaire qui y construira et exploitera une centrale photovoltaïque au sol. Le propriétaire perçoit un loyer pendant la durée du bail, sans avoir à prendre en charge la construction ni l’exploitation technique.
Il convient de distinguer deux modèles principaux :

• la location foncière simple où un bail est signé pour l’exploitation d’un parc solaire au sol ;
• la vente du terrain ou cession d’un droit d’usage, moins fréquente lorsque le propriétaire souhaite rester maître de son foncier.

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LES CONDITIONS POUR LOUER SON TERRAIN À UN PROJET PHOTOVOLTAÏQUE

LES CRITERES TECHNIQUES DU TERRAIN

• Une surface minimum significative est souvent requise : au moins 5 hectares sont fréquemment évoqués pour un projet au sol.
• Le terrain doit idéalement être bien orienté, avec une pente modérée, dégagé de tout ombrage, et une bonne exposition au soleil.
• L’accès au réseau électrique, la proximité d’un point de raccordement ou d’un poste de transformation, sont des éléments à vérifier pour la faisabilité du projet.

LES CRITERES ADMINISTRATIFS ET REGLEMENTAIRES

Voici les principaux volets à examiner du point de vue administratif :

Le zonage du plan local d’urbanisme (PLU)

Le terrain loué pour un parc solaire doit être compatible avec le zonage du PLU de la commune. En effet, le PLU fixe les règles d’occupation et d’usage des sols. Si le terrain est classé en zone « A » (agricole) ou « N » (naturelle), l’implantation d’une centrale photovoltaïque peut être interdite ou très encadrée. 
Une étude mentionne que « la location d’un terrain pour l’installation de panneaux solaires doit respecter le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune ». 
En cas de zonage incompatible, une modification du PLU ou une dérogation peuvent être nécessaires, ce qui allonge les délais.

Le régime des autorisations d’urbanisme et d’environnement

• Pour les grandes installations photovoltaïques au sol, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux peut être exigé selon la puissance et la localisation du projet.
• Une étude d’impact environnemental peut être requise pour des parcs de grande taille.
• Le régime du bail foncier ou bail emphytéotique est souvent utilisé : ce type de bail permet au preneur de disposer du terrain sur longue durée (par exemple 18 à 99 ans).
• Si le terrain est soumis à un bail rural (exploitation agricole), il faudra l’accord de l’exploitant actuel pour résilier ou pour cohabiter.

Les conditions spécifiques liées aux sols agricoles et à l’agrivoltaïsme

• En agrivoltaïsme (coordination entre activité agricole et photovoltaïque), l’installation ne doit pas compromettre l’usage agricole principal et doit respecter des critères de réversibilité, d’impacts environnementaux, etc.
• Le projet doit respecter des restrictions, par exemple une couverture maximale de 40 % de la surface agricole pour l’installation photovoltaïque (dans certains cas).
• L’installation peut être limitée à des terrains peu productifs, friches, terrains non exploités ou pollués plutôt que des terres agricoles fertiles.

Contrat de bail et durée

• Le bail est un élément clé à négocier : durée, indexation, conditions de remise en état à la fin du contrat, responsabilité des parties, etc.
• Les baux emphytéotiques utilisés dans les projets photovoltaïques peuvent prévoir des durées longues, typiquement 20 à 30 ans voire davantage.

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COMBIEN RAPPORTENT LES PANNEAUX SOLAIRES SUR UN TERRAIN ?

Le revenu tiré de la location d’un terrain pour panneaux solaires dépend de nombreux facteurs : localisation, qualité du foncier, facilité de raccordement, surface exploitable, ensoleillement et concurrence entre développeurs. Il n’existe pas de barème national, mais plusieurs études et sites spécialisés permettent de dégager des fourchettes fiables.

LES FOURCHETTES DE LOYERS OBSERVÉES EN FRANCE

Les loyers moyens constatés se situent entre 1 500 et 6 000 € par hectare et par an, selon les principaux acteurs du secteur.

• D’après Solaire Conseil, un hectare de panneaux solaires rapporte en moyenne 4 500 € par an au propriétaire foncier. Dans des conditions particulièrement favorables (exposition optimale, raccordement simple, grande surface disponible), la rémunération peut atteindre 8 000 €, voire 10 000 € par hectare et par an.

• Le site Ferme Solaire confirme ces ordres de grandeur, en évoquant une fourchette comprise entre 1 500 € et 9 000 € par hectare, selon le type de terrain (agricole, friche, zone dégradée). Leur réseau de partenaires mentionne couramment des loyers proches de 5 000 à 5 500 €/ha/an pour les projets standards.

• Enfin, LouerSonTerrain indique une moyenne de 2 000 à 6 000 € par hectare et par an, tout en précisant que certains sites peuvent générer « plusieurs milliers d’euros supplémentaires » lorsque les conditions techniques et administratives sont idéales.

Un terrain de 5 hectares peut ainsi générer un revenu annuel total compris entre 10 000 et 30 000 €, selon les caractéristiques du site et les conditions négociées.

Ces chiffres convergent : la majorité des projets aboutissent à un loyer annuel compris entre 2 000 et 6 000 € par hectare, les montants supérieurs à 8 000 € restant exceptionnels et liés à des cas très spécifiques.

LOUER SON TERRAIN À EDF POUR PANNEAUX SOLAIRES

Beaucoup de propriétaires cherchent à louer leur terrain à EDF pour y installer des panneaux solaires, mais dans les faits, le principe est identique quel que soit l’opérateur choisi. Qu’il s’agisse d’EDF Renouvelables, Engie Green, TotalEnergies ou d’un développeur indépendant, les démarches, les conditions administratives et les loyers proposés reposent sur les mêmes bases.
La seule différence réside souvent dans la politique interne de chaque entreprise et sa présence régionale. C’est pourquoi il est fortement conseillé de comparer plusieurs propositions avant de signer un bail, afin d’obtenir le meilleur loyer et les conditions les plus avantageuses.

LES ÉTAPES POUR LOUER SON TERRAIN À UN DÉVELOPPEUR SOLAIRE

1. Faire une étude de faisabilité (surface, orientation, réseau, sols, zonage).

2. Contacter un développeur/tiers investisseur et négocier les termes du bail.

3. Vérifier la compatibilité avec le PLU, obtenir les autorisations d’urbanisme et environnementales.

4. Signer le bail (emphytéotique ou bail longue durée).

5. Construction de la centrale photovoltaïque, raccordement, mise en service.

6. Perception du loyer pendant la durée du bail, suivi des obligations contractuelles.

LES AVANTAGES DE LOUER SON TERRAIN POUR DES PANNEAUX SOLAIRES

• Générer un revenu locatif stable sur longue durée sans avoir à investir dans le matériel photovoltaïque.
• Valoriser un terrain peu ou pas exploité, voire difficile à rentabiliser autrement.
• Contribuer à la transition énergétique et à la production d’électricité renouvelable.
• Pour les agriculteurs, potentiel d’« agrivoltaïsme » : maintenir une activité agricole tout en accueillant des panneaux solaires.

LES RISQUES ET POINTS DE VIGILANCE

• Le bail engage le propriétaire sur longtemps : il faut anticiper l’usage futur du terrain et les obligations de remise en état.
• Vérifier la solvabilité et l’expérience du développeur pour éviter les projets non réalisés.
• S’assurer que le terrain soit bien compatible d’un point de vue zonage et autorisations : un refus ou un long délai peut bloquer le projet.
• Dans les zones agricoles, veiller à ne pas compromettre l’usage agricole ou subir une requalification fiscale ou environnementale.

QUESTIONS FRÉQUENTES SUR LA LOCATION DE TERRAIN SOLAIRE

Peut-on louer un terrain agricole en activité ?

Oui, mais cela dépend beaucoup de la compatibilité avec l’usage agricole et de l’agrivoltaïsme.

Quelle est la surface minimum ?

Généralement 5 hectares sont évoqués comme seuil pour un projet solaire au sol.

Quel type de contrat signer ?

Le plus fréquent est un bail emphytéotique ou un bail longue durée.

Qui prend les autorisations et les démarches ?

Le développeur prend souvent en charge l’essentiel, mais le propriétaire doit vérifier que toutes les obligations sont bien respectées.