Obligation photovoltaïque sur toiture : se conformer en 2025

Mis à jour le 26 mai 2025

En 2025, la réglementation autour de la transition énergétique franchit un nouveau cap. L’obligation de photovoltaïque sur toiture s’impose désormais comme un levier incontournable pour accélérer la production locale d’électricité renouvelable. Loin d’être un simple choix écologique, la solarisation des bâtiments devient une exigence légale à laquelle les entreprises doivent se conformer. Que vous soyez propriétaire d’un bâtiment industriel, commercial, logistique ou administratif, il est crucial de comprendre cette obligation, ses modalités, les échéances à respecter et les solutions pour y répondre efficacement.

UN CADRE JURIDIQUE DE PLUS EN PLUS EXIGEANT

L’obligation d’installer des panneaux solaires découle directement de la loi Climat & Résilience, adoptée en 2021. L’objectif est clair : faire des bâtiments de véritables acteurs de la transition énergétique. Ainsi, toute nouvelle construction, extension ou rénovation importante de bâtiments non résidentiels est désormais soumise à l’obligation d’intégrer soit des panneaux photovoltaïques, soit un système de végétalisation de toiture. Depuis le début de l’année 2024, cette règle s’applique aux projets neufs ou rénovés. Et à partir du 1er janvier 2028, elle s’étendra à tous les bâtiments existants de plus de 500 m², même sans travaux programmés.

Le décret n°2024-1023, entré en vigueur en janvier 2024, précise les conditions d’application de cette obligation. Il définit notamment les types de bâtiments concernés, les taux de couverture exigés, les cas de dérogation, ainsi que les sanctions en cas de non-respect.

QUELS BÂTIMENTS SONT CONCERNÉS PAR L’OBLIGATION PHOTOVOLTAÏQUE TOITURE ?

La réglementation photovoltaïque concerne une large variété de bâtiments. Sont notamment visés :

• Les constructions neuves ou les bâtiments faisant l’objet d’une rénovation lourde ou d’une extension.
• Les bâtiments à usage industriel, commercial, artisanal, de bureaux, logistique, éducatif, sportif ou culturel.

Mais les toitures ne sont pas les seules concernées. Les parkings font également partie du dispositif. Les parkings couverts de plus de 500 m² d’emprise au sol, ainsi que les parkings extérieurs de plus de 1 500 m², doivent eux aussi intégrer des dispositifs de production d’énergie ou de végétalisation. Cela peut se traduire par l’installation d’ombrières photovoltaïques, la plantation d’arbres, ou un mélange des deux.

Il est important de noter que l’obligation s’applique même en cas d’usage mixte, dès lors que plus de 50 % de la surface de plancher est dédiée à une activité visée par la loi, peu importe l’usage de la toiture elle-même.

CALENDRIER DE MISE EN PLACE REGLEMENTAIRE

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QUELS BÂTIMENTS SONT EXEMPTÉS AUTOMATIQUEMENT DE L’OBLIGATION ?

Si la majorité des bâtiments à usage non résidentiel sont soumis à l’obligation photovoltaïque sur toiture, certains types de constructions échappent totalement à cette réglementation, sans qu’il soit nécessaire de déposer une demande de dérogation. Ces cas d’exemption automatique sont définis par la loi et les décrets d’application.

Voici les principales catégories de bâtiments exclus d’office de l’obligation :

• Les bâtiments agricoles destinés au stockage ou à l’élevage, lorsqu’ils ne sont pas accessibles au public.
• Les monuments historiques ou les bâtiments situés dans des zones patrimoniales protégées.
• Les constructions temporaires, telles que les structures démontables ou les bâtiments de chantier, prévus pour une occupation inférieure à 2 ans.
• Les bâtiments exclusivement résidentiels, comme les maisons individuelles ou les immeubles d’habitation.
• Les petites surfaces : bâtiments dont l’emprise au sol est inférieure à 500 m² ou parkings extérieurs de moins de 1 500 m².

Ces exclusions sont automatiques. En revanche, tout bâtiment mixte ou atypique doit faire l’objet d’une analyse précise.

QUELLE SURFACE DE TOITURE FAUT-IL COUVRIR de panneaux solaires ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la réglementation ne se base pas sur la surface réelle de toiture mais sur l’emprise au sol bâtie. Cela permet d’uniformiser les règles, notamment pour les bâtiments à l’architecture complexe.

Un bâtiment avec une emprise au sol de 1 000 m² devra, à terme, couvrir 500 m² avec des panneaux solaires ou un équivalent.

QUELLES OPTIONS POUR SE CONFORMER À L’OBLIGATION ?

Les entreprises ont plusieurs solutions pour se conformer à l’obligation :

• Installer des panneaux photovoltaïques, pour produire de l’électricité sur site.
• Végétaliser la toiture, avec un impact thermique significatif.
• Proposer une solution équivalente validée par l’administration :
  • Matériaux de toiture à haute albedo,
  • Ombrières intelligentes avec stockage thermique,
  • Systèmes hybrides (végétal + thermique).

Chaque solution doit être dûment justifiée dans le dossier d’urbanisme.

LE TIERS-INVESTISSEMENT PHOTOVOLTAÏQUE : UNE SOLUTION SANS CAPITAL À INVESTIR

Le tiers-investissement permet à une entreprise de respecter l’obligation sans dépenser d’argent initialement. Un investisseur extérieur finance et opère le projet, en échange de :

• Un loyer annuel pour la toiture mise à disposition,
• Un contrat PPA pour acheter l’électricité à prix fixe,
• Ou une autoconsommation gratuite.

Ce modèle est adapté aux grands bâtiments industriels, commerciaux et logistiques.

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PEUT-ON DEMANDER UNE DÉROGATION ?

Oui, sous certaines conditions :

• Contraintes patrimoniales ou de zone protégée,
• Contraintes techniques (structure, pente, sécurité),
• Coûts supérieurs à 15 % du projet HT,
• Coût de production supérieur de 20 % au tarif réglementé.

Le dossier doit inclure : une attestation du maître d’ouvrage, une étude RGE, et des devis justificatifs.

INTÉGRATION AVEC LE DÉCRET TERTIAIRE

Pour les entreprises concernées par le décret tertiaire, l’obligation d’installation photovoltaïque sur toiture ne doit pas être considérée isolément. Elle s’inscrit dans une stratégie globale de performance énergétique, au même titre que les actions de réduction des consommations ou d’optimisation des usages. Le décret tertiaire impose une baisse progressive des consommations d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², avec des objectifs chiffrés à horizon 2030, 2040 et 2050.

Intégrer une installation photovoltaïque peut donc contribuer à atteindre ces objectifs, en produisant localement une partie de l’énergie consommée et en améliorant le bilan carbone global du site. Dans les dossiers de conformité, il est pertinent de faire apparaître les synergies entre les deux dispositifs, notamment lors des bilans annuels transmis sur la plateforme OPERAT de l’ADEME.

SANCTIONS EN CAS DE NON-CONFORMITÉ

Des contrôles peuvent avoir lieu jusqu’à 6 ans après les travaux. En cas de non-respect :

• Mise en demeure, suspension du chantier,
• Exécution d’office aux frais du maître d’ouvrage,
• Amende jusqu’à 100 000 €, astreinte de 1 500 €/jour,
• Sanctions pénales : jusqu’à 45 000 € pour une personne physique, 225 000 € pour une personne morale, voire 6 mois de prison en cas de récidive.

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