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Pourtant, en 2026, le sujet revient en force sur le devant de la scène, entre reclassements administratifs massifs et projet de loi du gouvernement qui entend remettre ces biens sur le marché. Décryptage d’une situation aussi complexe que révélatrice des tensions entre ambition climatique et réalité du marché locatif.
Rappel : une interdiction de louer entrée en vigueur en 2025
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif pour sortir les passoires thermiques du parc locatif privé. L’idée centrale est simple : un propriétaire a l’obligation de délivrer à son locataire un logement décent, et un logement très énergivore ne peut plus, aux yeux de la loi, être considéré comme tel.
Le calendrier prévu est le suivant : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à l’horizon 2034. En France métropolitaine, ce sont environ 600 000 logements du parc locatif privé étiquetés G qui étaient directement visés par la première échéance, soit près de 8 % du parc locatif privé.
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À cette interdiction s’ajoute le gel des loyers applicable aux passoires thermiques F et G depuis août 2022 : impossible pour un propriétaire d’augmenter son loyer tant que le logement conserve cette étiquette.
Janvier 2026 : 850 000 logements « reclassés » sans le moindre travaux
Le premier grand bouleversement de l’année 2026 n’est pas venu d’un chantier de rénovation, mais d’un simple ajustement de formule mathématique. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. En clair : l’électricité « pèse » désormais moins lourd dans l’équation qui détermine l’étiquette énergétique d’un logement.
Par exemple, un appartement classé F consommant 370 kWh d’énergie primaire par m² et par an bascule mécaniquement en classe E avec le nouveau coefficient, passant à 307 kWh/m²/an, et sort ainsi du statut de passoire thermique sans qu’une seule tuile n’ait été remplacée.
Résultat : selon les estimations du ministère de la Transition énergétique, environ 850 000 logements ont vu leur étiquette s’améliorer automatiquement au 1er janvier 2026. Les grands bénéficiaires sont les logements dotés d’un chauffage électrique (radiateurs, pompe à chaleur, plancher chauffant), pénalisés jusqu’ici par un coefficient jugé trop défavorable au regard du mix électrique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.
Un point crucial mérite toutefois d’être souligné : ce reclassement est purement administratif. Les factures d’électricité des occupants, elles, ne changent pas d’un centime. La consommation réelle du logement reste identique, seul le calcul réglementaire évolue.
Le projet de loi Lecornu : louer d’abord, rénover ensuite
Le deuxième coup de théâtre est venu du gouvernement lui-même. Le 23 avril 2026, lors d’un déplacement à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé un projet de loi baptisé « relance logement« , dont la mesure la plus discutée concerne directement les passoires thermiques.
Le principe est une inversion de la logique initiale : plutôt que d’exiger des travaux avant la mise en location, le texte permettrait aux propriétaires de logements classés F ou G de les relouer immédiatement, à condition de signer un contrat formel avec une entreprise de travaux, avec engagement de rénover dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété. Au terme de ce délai, le bien doit avoir quitté le statut de passoire thermique pour atteindre au minimum la classe E au DPE.
L’objectif affiché par l’exécutif est de remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif. Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le texte doit être soumis en première lecture au Sénat dans les semaines suivantes, le gouvernement espérant un vote avant la fin de l’année.
Une logique assumée face à la crise du logement
Pour justifier ce revirement, le gouvernement met en avant une réalité de terrain : l’interdiction de louer les passoires thermiques a contribué à retirer des milliers de biens du marché locatif, aggravant une pénurie de logements déjà qualifiée d’urgence nationale. « Il faut savoir changer la méthode sans changer l’ambition », a résumé Sébastien Lecornu lors de la conférence de presse du 23 avril.
Les réactions sont sans surprise partagées. Du côté des professionnels de l’immobilier et du bâtiment, le texte est globalement bien accueilli. La FNAIM estime ne pas pouvoir « se priver de centaines de milliers de logements dans le contexte actuel de pénurie ». La CAPEB (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment) y voit une opportunité pour les artisans, avec une demande de travaux de rénovation appelée à rester élevée sur plusieurs années.
Les associations de locataires et les défenseurs de l’environnement sont, eux, nettement plus réservés. Ils soulignent que c’est le locataire qui continue de supporter la précarité énergétique pendant la durée des travaux, avec des factures de chauffage élevées à la clé. Le flou autour des sanctions en cas de non-réalisation des travaux dans les délais est également pointé du doigt.
Ce que ça change concrètement pour la rénovation énergétique
Il serait tentant de conclure que le gouvernement recule sur ses ambitions climatiques. La réalité est plus nuancée. Ni le reclassement DPE de janvier 2026, ni le projet de loi Lecornu ne suppriment l’obligation de rénover : ils en modifient le calendrier et les modalités.
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Les dispositifs d’aide restent en place. MaPrimeRénov’, recentrée en 2026 sur les logements classés E, F et G, peut couvrir jusqu’à 70 % des travaux pour les ménages modestes. Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) viennent compléter ces financements. Et pour les propriétaires bailleurs engageant des travaux importants, le mécanisme du déficit foncier permet de déduire jusqu’à 21 400 euros de travaux des revenus fonciers.
Le vrai risque, que pointent les acteurs de la transition énergétique, serait de confondre amélioration administrative et performance réelle : un logement reclassé E sur le papier peut très bien rester inconfortable en hiver et coûteux à chauffer. Dans un contexte où le bâtiment représente l’un des premiers postes d’émissions de gaz à effet de serre en France, la rénovation thermique du parc immobilier demeure un impératif, quelles que soient les inflexions réglementaires du moment.
