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- Une réponse à une crise du logement devenue « bombe sociale »
- La remise en location des passoires thermiques, mesure phare
- Le dispositif Jeanbrun élargi pour relancer l’investissement locatif
- ANRU 3 et ouverture du label RGE pour soutenir la filière
- Copropriété, confort d’été et pouvoir des maires
- Une adoption loin d’être acquise
Une réponse à une crise du logement devenue « bombe sociale »
Le contexte explique le ton martial du gouvernement. La France a vécu en 2025 l’une de ses pires années récentes en matière de production de logements, avec seulement 278 000 logements livrés selon le baromètre de la Fondation Palladio, et un passage sous le seuil des 300 000 logements commencés. Vincent Jeanbrun lui-même a résumé sa posture d’une formule : il se sent « moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement ».
Fruit de neuf mois de travaux, le projet de loi comporte dix articles organisés autour de cinq axes : révision du statut du bailleur privé, remise en location des passoires thermiques, renforcement du pouvoir des maires, simplification administrative et soutien à l’habitat partagé pour les personnes âgées. L’objectif chiffré global reste la production de 2 millions de logements d’ici 2030, soit environ 400 000 par an, dont près de 125 000 logements sociaux.
La remise en location des passoires thermiques, mesure phare
C’est le volet le plus attendu, et le plus discuté. Le texte rouvre la location des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique, alors que la loi Climat et Résilience de 2021 prévoyait leur retrait progressif du marché. Les biens classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les F devaient suivre au 1er janvier 2028.
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Le principe change radicalement la logique : au lieu de réaliser les travaux avant de louer, le propriétaire pourra continuer à louer à condition de s’engager contractuellement avec une entreprise à rénover dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété. Au terme de la période, le logement devra avoir quitté le statut de passoire thermique. Selon Vincent Jeanbrun, la mesure doit permettre de maintenir ou remettre sur le marché 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028, sur un parc locatif privé qui compte aujourd’hui 1,1 million de logements F ou G, soit 13,8 % de l’ensemble.
Le gouvernement parle d’un « choc d’offre locative » résumé par la formule « rénover pour louer ». Côté professionnels, la Capeb salue une approche par étapes cohérente avec le parcours de rénovation progressif qu’elle défend. À l’inverse, le Collectif Rénovons dénonce « un recul qui ne dit pas son nom », estimant que le dispositif substitue une promesse conditionnelle à une obligation claire et repose sur un engagement administratif plutôt qu’énergétique.
Le dispositif Jeanbrun élargi pour relancer l’investissement locatif
Le texte ajuste le statut du bailleur privé, déjà en vigueur depuis le 21 février 2026 via la loi de finances 2026. Trois évolutions sont retenues : l’extension aux maisons individuelles dans l’ancien, l’abaissement du seuil de travaux et un critère énergétique révisé.
Le changement le plus concret concerne le montant des travaux exigés pour bénéficier de l’amortissement fiscal, qui passe de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. L’effet est immédiat sur un cas chiffré.
| Bien acheté | Seuil de travaux actuel (30 %) | Nouveau seuil (20 %) |
|---|---|---|
| 200 000 € | 60 000 € | 40 000 € |
Sur le plan énergétique, l’exigence d’atteindre une étiquette A ou B après travaux, jugée hors d’atteinte dans l’ancien, est remplacée par un objectif de progression de deux lettres au DPE. Le logement rénové ne devra pas être équipé d’une chaudière fossile et devra atteindre au moins l’étiquette D, en cohérence avec le plan d’électrification du gouvernement. L’avantage fiscal reste conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum.
ANRU 3 et ouverture du label RGE pour soutenir la filière
Le premier article du texte lance la troisième génération de rénovation urbaine, l’ANRU 3, pour la période 2030-2040. Dans un premier temps, 150 quartiers seront sélectionnés fin 2026, avec une enveloppe initiale de 5 milliards d’euros financée notamment par l’État (à hauteur d’environ 10 %), Action Logement, l’USH et la Caisse des dépôts.
Pour absorber la demande de rénovation, le gouvernement promet un « appel d’air » en élargissant le label RGE à davantage d’artisans, via la validation des acquis de l’expérience reposant sur l’audit de trois chantiers conformes. Cette ouverture, réclamée de longue date par la Capeb, vise à augmenter un contingent qui tourne aujourd’hui autour de 54 000 structures qualifiées. L’entourage du ministre met en avant les retombées attendues pour le bâtiment et les artisans avec potentiellement plus de 700 000 chantiers engagés.
Copropriété, confort d’été et pouvoir des maires
Plusieurs mesures complémentaires accompagnent le texte. Un amendement vise à permettre aux copropriétés de voter les travaux de rénovation d’ampleur à la majorité simple, contre la majorité absolue aujourd’hui, avec la possibilité de financer ces travaux par un prêt collectif. Cette disposition, considérée par certains juristes comme la réforme la plus substantielle du régime des assemblées générales depuis la loi ELAN de 2018, pourrait débloquer de nombreux projets aujourd’hui paralysés.
Le confort d’été entre par ailleurs pleinement dans le champ de la rénovation, alors que selon le ministère plus d’un logement sur trois s’apparente à une « bouilloire thermique ». La TVA sur les pompes à chaleur réversibles air-air doit passer à 5,5 %, contre 20 % aujourd’hui pour la pose. Stores, volets et brasseurs d’air deviennent éligibles à MaPrimeRénov’ dans le cadre des rénovations d’ampleur. Enfin, le texte renforce le rôle des maires, qui pourraient proposer des candidats et disposer d’un droit de veto dans l’attribution des logements sociaux, et crée une procédure accélérée « Urgence Relance Logement » censée faire gagner 12 à 18 mois sur les délais administratifs.
Une adoption loin d’être acquise
Reste l’obstacle majeur : l’arithmétique parlementaire. Le ministre l’a reconnu sans détour, sans majorité à l’Assemblée nationale, le texte avancera « mesure par mesure » plutôt que comme une réforme globale. La séquence parlementaire ne s’ouvrira pas avant septembre 2026, avec des auditions en juillet, des débats à l’automne et une adoption espérée avant la fin de l’année grâce à une procédure accélérée. Le texte a déjà reçu deux feux verts consultatifs, du Conseil national de l’habitat le 21 mai et du Conseil national des villes le 4 juin, ce dernier à l’unanimité.
Pour les propriétaires, bailleurs et professionnels de la rénovation, l’enjeu est donc double : ces mesures dessinent une orientation claire vers une rénovation énergétique massive, mais leur entrée en vigueur effective dépendra entièrement des arbitrages à venir au Parlement.
