Quelles sont les démarches pour construire une maison BBC, passive ?

Le choix du terrain et des démarches administratives conditionne la réussite d’une maison BBC ou passive. Orientation, règles d’urbanisme, raccordements et assurances doivent être anticipés pour garantir un projet conforme à la RE 2020, performant et sans mauvaises surprises financières.

Le choix du terrain pour une maison bbc

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La constructibilité du terrain

Dès que vous avez choisi votre terrain, vous devez vous assurer que celui-ci soit constructible. Pour cela, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si ce terrain se situe dans une zone constructible, demandez, alors à vous faire délivrer un Certificat d’Urbanisme (CU) qui devra être positif.

Vous pourrez ensuite consulter le Plan d’Occupation des Sols (POS) concernant le terrain choisi. Il s’agit du document administratif qui définit dans une ville les zones constructibles avec les règles de construction qui leur sont applicables.

Il est, par ailleurs, important que vous sachiez si, à proximité de votre future maison, se trouvent les réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone, des eaux usées et pluviales… puisqu’il s’agit d’un coût conséquent si vous devez les faire réaliser. Il est aussi intéressant de faire étudier le sol de votre terrain pour savoir où sera implantée votre maison.

Le permis de construire pour votre projet BBC

Le permis de construire est une procédure administrative qui permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Vous êtes obligé de demander un permis de construire dans la mesure où lors de la construction de votre habitation, vous allez :

• créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
• créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme. Cependant, entre 20 et 40 m² de surface de plancher, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².
• modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination.
• porter sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Sachez, cependant, que, pour toute construction dont la l’emprise au sol est supérieure à 170M², le recours à un architecte est obligatoire.

Vous avez un formulaire à remplir accompagné d’un dossier composé de documents à fournir à déposer à la mairie de la commune dans laquelle est situé le terrain ou la maison. Le délai d’instruction est, en général, de 2 à 3 mois.

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L’assurance dommage-ouvrage avec le constructeur

Avant de commencer à travailler avec une entreprise, il est nécessaire que vous ayez connaissance des assurances obligatoires pour le bon déroulement de la construction de votre maison.

Ainsi, vous-même, en tant que maître d’ouvrage, vous pouvez souscrire à l’assurance « Dommage-ouvrage ». Cette assurance garantit le remboursement et la réparation des dommages qui peuvent se produire après la réception des travaux sans attendre une décision de justice. Le maître d’ouvrage doit souscrire à cette assurance avant l’ouverture des travaux, sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à six mois d’emprisonnement et 75 000 Euros d’amende. Cependant, si vous êtes un particulier vous n’aurez pas de sanction pénale si vous n’êtes pas assuré.

Par ailleurs, la responsabilité civile décennale est obligatoire pour tout constructeur-réalisateur dont la responsabilité décennale peut être engagée pour des travaux de bâtiment. Ainsi, si les professionnels auxquels vous faites appel sont :

• Architecte, entrepreneur, technicien, ou une autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
• Vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’ils ont construit ou fait construire.

Ces professionnels doivent donc être couverts par une assurance de responsabilité décennale à l’ouverture du chantier. Sachez que cette assurance est obligatoire pour des travaux de construction que ce soit des travaux neufs ou de rénovation.

A la différence de l’assurance dommages-ouvrages, aucun délai n’est prévu pour indemniser le constructeur. Le contrat de cette assurance garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage lorsque la responsabilité du professionnel dont il est question est engagée pour des travaux de construction. Les dommages concernés doivent être d’une certaine gravité et doivent avoir pour conséquence :

• Soit de compromettre la solidité de l’ouvrage
• Soit de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Les professionnels auxquels vous faîtes appel doivent avoir souscrit à cette responsabilité civile décennale avant le début du chantier. De ce fait, dès que les travaux commencent, en tant que maître d’ouvrage, vous êtes tout à fait en droit de demander à voir cette assurance de responsabilité civile décennale afin d’être certain que l’entreprise soit en règle.

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Faire appel à un constructeur pour son projet maison BBC